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华侨城2000亿负债压顶 剥离不良资产再“断腕”

2018-11-10 19:07 点击:

  据北交所披露信息显示,11月6日,深圳华侨城正式挂牌转让深圳华侨城消防安装工程有限公司100%股权。转让底价为819.41万元。该公司持股人为深圳华侨城房地产有限公司,持股比例为90%。

  披露的财务数据显示,该公司经营状况不佳,截至今年9月30日,公司营收为35.17万元,净利润亏损47.03万元,负债总计836.34万元。

  值得玩味的是,去年下半年期间华侨城也曾上演过频繁抛售的戏码。2017年,8月-11月期间,华侨城分2次出手北京丰台地王,变现108.6亿元;11月13日,华侨城亚洲发布公告,公司以13.95亿元出售重庆公司51%股权;11月14日,深康佳以69.8亿元的价格转让康侨佳城项目70%股权。北京侨禧、上海天祥商业、重庆华侨城置地的股权转让和南京华侨城、南昌华侨城的股权,这为华侨城带来了近200亿的现金流入。

  这些被华侨城抛售的资产中,有拆迁难度较大的旧改项目,包括上海的1个项目和深圳的2个项目,这些项目虽然前景可观,但变现周期较长;有去化周期较长的项目,无论是因为限购政策导致去化较慢的上海商住项目和海南项目,还是本身区位并不理想的安仁、泰州等项目,被出售同样是因为周转较慢。还有资产本身盈利不强或者规模较小,且与华侨城主业关联性不强的产业,比如目前正在增资的英大证券以及陷入亏损的华力包装、深圳华侨城消防安装工程有限公司。

  华侨城这一行为让外界得以窥见其目前现金流承压的窘境,甩卖资产弥补流动资金 “回血”的意图也昭然若揭。

  华侨城剥离不良资产,究竟是为其文旅战略调整做前期铺垫,还是国资委对央企负债率要求所致?

  有业内观点认为此举是国资委对国企、央企的资产负债率考核要求所致。公开资料显示,国资委对央企资产负债率规定为工业企业不得超过75%,非工业企业不得超过80%。而今年年初,在去杠杆的背景下,国资委对国有非工业企业资产负债率的要求应在65%左右。2018年上半年,华侨城的资产负债率为73.28%。

  对此,华侨城内部并未做出正面回应。但另一个事实是,抛售资产的同时,华侨城还在不断拿地,且普遍为文旅项目。

  10月10日,华侨城以底价拿下深圳市宝安中心区2宗商业用地;10月16日,华侨城和湛江市签订了全域旅游开发合作协议,准备在5年内投资不少于500亿元。据不完全统计,截至目前,华侨城以“政商合作的模式”在文旅项目上跑马圈地,已布局了50个城市,投资总额近万亿元。

  此外,在今年上半年,华侨城通过市场竞拍、合作拍地、股权收购等多种方式,成功获取了济南章丘项目、天津西青+精武项目、杭州丁桥项目、重庆悦来项目、蓬莱尚岛项目等一批优质资源,夯实了土地储备,扩大了市场布局,支付地价款127亿,支付股权投资款74亿,获取了10块土地项目。此外,近日在全域旅游方面,华侨城也先后与湛江、东莞等地签订了合作协议。

  根据华侨城2017年财报显示,2017年公司经营活动产生的现金流量净额为-77亿元,同比减少274.85%;投资活动产生的现金流量净额为-93亿元,同比下降25.64%。华侨城在财报中指出,经营活动产生的现金流量下降,是因为公司通过土地招拍挂获取了大量土地,支付了300多亿元的土地价款。

  2018年半年报显示,上半年华侨城旅游综合行业实现营业收入46.75亿元,同比减少27.31%,房地产行业实现营业收入为98.97亿元,同比增长39.05%。

  在其剥离的亏损业务中,也出现了文旅地产项目。华侨城集团在10月16日转让的海南华侨城实业有限公司100%股权就是这样的地产资产包,这个资产包的抛售意味着华侨城文旅项目一定程度受挫。该公司在6月还曾与文昌市签约三个项目,但由于负债严重,被华侨城集团挂牌出售。财报显示,截至三季度末,其负债24.66亿元,净资产为4735.58万元。业内人士表示,由于海南全域限购,负债房企经营压力显而易见,因此被出售整合也在预期内。

  文旅产业重资产投资模式、成本回收周期长,需要大量资本输血,地产业务不能提供足够现金流反而加剧了华侨城的资金压力,剥离大量不良资产似乎是不得已而为之的选择。

  的确,近几年华侨城持续加速布局文旅项目,重资产运营模式需要的大量资金让华侨城背负了沉重的债务包袱。截至9月底,华侨城的负债总额高达2035.47亿元,其中包括短期借款规模157.25亿元,长期借款747.64亿元,应付债券129.65亿元。

  据易居克而瑞2018年前三季度房企销售排行榜显示,华侨城仅销售210.2亿元,排名78位。而2000多亿的负债规模,在上市房企中大约排在前十位。相对其销售规模和行业排名而言,这一负债规模相当高了。即使扣除预收账款403.88亿元,华侨城负债总规模依然高达1631.59亿元。

  据华侨城公告显示,2018年前5个月,华侨城累计借款余额从637.46亿元上升至891.27亿元,新增借款253.81亿元,在扩张战略下,华侨城未来借款余额有进一步上升的趋势。截至目前,公司累计发行95亿元公司债券用于偿还银行贷款。

  财报数据显示,华侨城近两年经营性现金流净额均为负值。2017年为-77亿元,2018年上半年为-92.45亿元,且华侨城2018年上半年资产负债率也由2017年底的69.89%增加到73.28%。

  由此可见,华侨城集团想为文旅地产持续输血,砍掉短期难以变现的资产轻装上阵,固然能解燃眉之急,但对于资金沉淀周期长的文旅产业来说,并非长久之计,如何将手中资源不断变现,保持资金周转的高效将是其未来不得不面对的考验。